Fachkunde Bewertung

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Rund um die Immobilie haben sich verschiedene Geschäftsfelder entwickelt, bei denen die Einschätzung des Wertes von großer Bedeutung ist. Die Bewertung wird je nach Zweckbestimmung mit unterschiedlichen Methoden ermittelt.
Hier finden Sie eine Auswahl der verschiedenen Werte(definitionen) und Bewertungsanlässe:

 

1. Immobilienbewertung allgemein

 

Der am meisten ermittelte und bekannteste Wert ist der Marktwert / Verkehrswert nach § 194 BauGB

§ 194: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Dieser wird u. a. benötigt bzw. verwendet bei:
•An- und Verkaufsentscheidungen

•Einzel- und Portfoliotransaktionen

•Insolvenz und Zwangsversteigerung

•Betriebsübertragung

•Vermögensfeststellung (z. Bsp. bei Vormundschaft)

•Investitionsentscheidungen

•Planungsschäden, Enteignung, Umlegung

•städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen

•Sachenrechtsbereinigung

•Zugewinnausgeleich

 

2. Steuerliche Bewertung

 

Die steuerliche Bewertung soll sich grundsätzlich am gemeinen Wert nach § 9 Bewertungsgesetzt (BewG) orientieren.
§ 9 Abs. 2: „Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.“

Um den Aufwand für das Finanzamt in einem vertretbaren Rahmen zu halten, wurden die einzelnen Verfahren typisiert. Der Steuerpflichtige kann mit einem Gutachten den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes erbringen. Anwendung findet die steuerliche Bewertung u. a. bei
•Schenkung und Erbschaft

•Betriebsübertragung (vom Betriebsvermögen in Privatvermögen)
Bewertung für bilanzielle Anlässe
Weitere Anwendungsgebiete bestehen bei kapitalmarktorientierten Unternehmen, die nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften bilanzieren. Hier sind Bewertungen im Sinne der IAS/IFRS durchzuführen.

 

3. Beleihungswertermittlung

 

Für die Kreditvergabe an grundpfandrechtlich gesicherten Immobilien ist der Beleihungswert nach § 16 PfandBG unerlässlich:
§ 16 Abs. 2: „Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen…“
Bei der Ermittlung des Beleihungswertes ist eine risikoorientierte Betrachtungsweise vorherrschend. Der Beleihungswert soll ein nachhaltiger Wert sein, der über die langfristige Finanzierung erzielt werden kann und unabhängig von der Volatilität der Märkte ist.

 

4. Versicherungswertermittlung

 

Der Versicherungswert von Gebäuden wird in § 52 VVG i. V. m. § 88 ff bestimmt.
§ 88: Soweit nichts anderes vereinbart ist, gilt als Versicherungswert, wenn sich die Versicherung auf eine Sache oder einen Inbegriff von Sachen bezieht, der Betrag, den der Versicherungsnehmer zur Zeit des Eintrittes des Versicherungsfalles für die Wiederbeschaffung oder Wiederherstellung der versicherten Sache in neuwertigem Zustand unter Abzug des sich aus dem Unterschied zwischen alt und neu ergebenden Minderwertes aufzuwenden hat.

Der Versicherungswert findet Anwendung bei der Versicherung von baulichen Anlagen gegen Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschäden. Üblicherweise wird nur der Gebäudewert ermittelt, da Grund und Boden als unzerstörbar gelten. Der Versicherungswert wird unterschieden in
•Neuwertversicherung

•Zeitwertversicherung

•gleitende Neuwertversicherung

•Versicherung zum gemeinen Wert

 

5. Sonstige Werte

 

Ein Grundstück kann mit verschiedenen dinglichen Rechten in Abteilung II des Grundbuches belastet sein. Die Werte von Rechten und Belastungen können eine erhebliche Auswirkung auf den Grundstückswert haben, wie z. B.
•Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten z. B. Wohnungsrecht, Altenteil

•Nießbrauch

•Grunddienstbarkeiten z. B. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte

•Erbbaubaurechte
Wurde ein bestehender Mangel an einem Grundstück vollständig in technisch einwandfreier Weise beseitigt, kann ein merkantiler Minderwert verbleiben. Der merkantile Minderwert beruht auf der Erfahrung, dass ein einmal mit Mängeln behaftet gewesenes Gebäude oder Grundstück trotz sorgfältiger und vollständiger Reparatur im Geschäftsverkehr vielfach niedriger bewertet wird. Der merkantile Minderwert wird auch als psychologischer Minderwert bezeichnet und ist eher aus der Kfz-Branche bei Unfallwagen bekannt.

Eine Immobilie kann somit mehrere Werte haben, aber immer nur einen Marktwert, einen Beleihungswert usw. Eine Immobilie besitzt somit auf die jeweilige Zweckbestimmung bezogen nur einen Wert.